Czym jest Plan Ogólny

To nowy rodzaj dokumentu planistycznego, wprowadzony reformą z 2023 roku. Obejmuje całe miasto naraz i stoi ponad planami miejscowymi — plan miejscowy musi być z nim zgodny. Sam nie rysuje pojedynczych ulic; dzieli miasto na strefy i mówi, jaki charakter ma mieć teren oraz jakie są dopuszczalne wskaźniki zabudowy.

Dlatego Planu Ogólnego nie czyta się jako „tu jest droga" albo „tu jej nie ma", tylko jako opis charakteru terenu, do którego plan miejscowy ma się dostosować.

To wciąż projekt, nie uchwalony dokument

Mapa powyżej pokazuje wersję z fazy uzgodnień i opiniowania, opublikowaną przez Miejską Pracownię Urbanistyczną 26 czerwca 2026 r. W danych przestrzennych dokument ma status „w opracowaniu". Ustawowy termin uchwalenia Planu Ogólnego upłynął 30 czerwca 2026 r. — Łódź go nie dotrzymała i plan wciąż nie został uchwalony.

Osiedle to strefa zabudowy jednorodzinnej

Granicę osiedla przecinają 82 strefy projektu Planu Ogólnego. 42 z nich to SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. To ona pokrywa zabudowaną część Młynka. Jej przeznaczenie podstawowe to zabudowa jednorodzinna, usługi, komunikacja, zieleń urządzona, ogrody działkowe i infrastruktura techniczna; dodatkowo dopuszczone są zieleń naturalna, las i wody.

Wskaźniki zabudowy dla stref SJ na osiedlu:

Wysokość 8,5 metra to mniej więcej dwie kondygnacje. Projekt Planu Ogólnego utrwala więc obecny charakter Młynka: niską zabudowę jednorodzinną z wysokim wymogiem zieleni. Dokładne wartości dla konkretnej strefy pokazuje mapa po kliknięciu.

Skąd się biorą te strefy i dlaczego są tak poszarpane

Kto obejrzy mapę uważnie, zauważy, że strefa jednorodzinna na Młynku nie jest jednym obszarem. To 42 osobne kawałki — część duża i zwarta, część wielkości jednej działki. Uzasadnienie Planu Ogólnego wyjaśnia, dlaczego tak wyszło, i warto to wiedzieć, zanim wyciągnie się z tej mapy wnioski.

Strefy mieszkaniowe wyznaczano w trzech krokach, w tej kolejności:

• tam, gdzie obowiązuje plan miejscowy — przepisując jego ustalenia;
• tam, gdzie planu nie ma — według „obszaru uzupełnienia zabudowy", którego bazową granicę dla całej Łodzi wygenerowano automatycznie Wtyczką APP 2, narzędziem Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Wtyczka dostała dane o budynkach z ewidencji gruntów i budynków oraz baz topograficznych, pozyskane od lipca do września 2024 r., i sama obrysowała granicę;
• a poza tym wszystkim — wokół pojedynczych istniejących domów. Miasto przyjęło własną definicję: budynek mieszkalny o powierzchni min. 35 m² wraz z otoczeniem powiązanym z nim funkcjonalnie o powierzchni maksimum 1000 m², a w zasięgu morfologicznym dolin rzecznych — maksimum 700 m². Ustawa każe przy tym wyłączyć luki w zabudowie: pusta działka między domami strefy mieszkaniowej nie dostaje.

To wyjaśnia poszarpany rysunek. Połowa stref jednorodzinnych na osiedlu (21 z 42) ma poniżej 1500 m², a dziewięć — poniżej 700 m², czyli dokładnie tyle, ile wynosi limit dla dolin rzecznych. To nie są „strefy" w potocznym sensie. To obrysy wokół pojedynczych domów, poprowadzone tak, żeby nie objąć niczego więcej.

Skutek jest dziś taki, że 47 zarejestrowanych domów mieszkalnych na osiedlu leży poza strefą jednorodzinną — w strefie otwartej. Do tego dochodzą domy, których ta metoda nie mogła zobaczyć: 47 w budowie, 25 z pozwoleniem na budowę i 21 w postępowaniu też trafiło do strefy otwartej. Dane, na których pracowała wtyczka, pochodzą z lata 2024 roku — dom, którego wtedy nie było w rejestrze, dla tej metody nie istnieje.

I dlatego ten rysunek jest przejściowy. Mechanizm jest przyrostowy: każdy oddany dom wchodzi do ewidencji, a przy kolejnej edycji Planu Ogólnego ta sama wtyczka, uruchomiona na nowszych danych, obrysuje go tak samo jak resztę. Luki między obrysami znikają, sąsiadujące kawałki się zlewają. Poszarpana mozaika na Młynku zmierza więc do jednego spójnego obszaru zabudowy jednorodzinnej — tyle że dopiero wtedy, gdy osiedle skończy się budować, a miasto zacznie liczyć od nowa.

Z jednym wyjątkiem, i akurat tym, który dotyczy nas najbardziej. Ślad projektowanej drogi zostanie pominięty także następnym razem — i to nie przypadkiem, tylko z reguły zapisanej wprost. Miasto wymienia, gdzie świadomie nie wyznaczyło obszaru uzupełnienia zabudowy, i na tej liście są „tereny kluczowe dla poszerzenia i rozbudowy istniejących oraz projektowanych dróg klas G i Z". Uzasadnia to tak: „zahamowanie niekontrolowanej urbanizacji w tych obszarach pozwoli na realizację niezbędnych odcinków układu drogowego w oparciu o zapisy MPZP". Do tego dochodzą dwie kolejne reguły z tego samego rozdziału: obszaru uzupełnienia zabudowy nie wyznacza się w strefach otwartych, a istniejącej zabudowy nie uwzględnia się „w przypadku kolizji z projektowanymi drogami publicznymi".

Wynika z tego rzecz, którą warto nazwać po imieniu: dopóki droga figuruje w planach miasta, ta sama automatyczna metoda będzie uzupełniać zabudowę dookoła korytarza i zostawiać wzdłuż niego dziurę. Konsolidacja stref ominie ślad drogi, a nie przez niego przejdzie. Osobne ograniczenie obowiązuje w dolinie Olechówki: tam obszar uzupełnienia zabudowy zawężono do działek już zabudowanych, z powierzchnią maksymalnie 700 m² — więc kolejne domy w dolinie też będą dostawać pojedyncze obrysy, a nie zlewać się w jeden obszar.

Jest jeszcze sufit ilościowy. Ustawa wymaga, żeby chłonność niezabudowanych terenów mieszkaniowych mieściła się między 70 % a 130 % zapotrzebowania miasta na nową zabudowę. Łódź policzyła sobie 152 512 osób, czyli 127 % przy górnej granicy 155 717. Zapasu zostało niecałe 3,3 tysiąca osób na całe miasto — a wchłanianie pustych luk między dzisiejszymi kawałkami stref ten zapas właśnie zużywa. Uzupełnianie zabudowy nie jest więc procesem bez końca: miasto będzie musiało wybierać, gdzie na nie pozwolić.

Kiedy to nastąpi, nie wiadomo, i nie wynika z żadnego kalendarza. Ustawa nie przewiduje okresowej aktualizacji Planu Ogólnego — raz uchwalony, obowiązuje aż do zmiany, a każda zmiana wymaga przeprowadzenia całej procedury planistycznej od nowa. Jedyny obowiązek cykliczny to ocena aktualności: prezydent miasta analizuje zmiany w zagospodarowaniu i przedstawia wyniki radzie miejskiej co najmniej raz w czasie jej kadencji (art. 32 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). To rada decyduje, czy uznać plan za nieaktualny.

Teren pod projektowaną drogą to strefa otwarta

Strefowanie osiedla nie jest jednolite. Dolina Olechówki, okolice ul. Perkalowej i rejon ul. Kotoniarskiej leżą w strefie SO — otwartej (rolnictwo z zakazem zabudowy, las, zieleń naturalna, wody), a południowy skraj przy Jędrzejowie Przemysłowym — w strefie gospodarczej.

Po nałożeniu śladu drogi z rysunku projektu MPZP 365 na strefy projektu Planu Ogólnego widać, że 94,4 % powierzchni projektowanego przedłużenia ul. Puszkina leży w strefie otwartej. Na strefę komunikacyjną przypada 5,5 % — i to wyłącznie w miejscu styku z istniejącym układem drogowym po stronie północnej.

Łatwo z tego wyciągnąć wniosek, że skoro miasto nie narysowało tu strefy komunikacyjnej, to drogi w tym miejscu nie planuje. Uzasadnienie Planu Ogólnego mówi jednak coś dokładnie odwrotnego. Strefę komunikacyjną Łódź rezerwuje dla dróg istniejących. Dla dróg projektowanych klasy zbiorczej i wyższej — a projektowane przedłużenie ul. Puszkina jest właśnie drogą zbiorczą — zdjęto funkcję mieszkaniową i „możliwość realizacji zabezpieczono poprzez wyznaczenie strefy otwartej".

Kierunek zależności jest więc odwrotny, niż wygląda na mapie. To nie jest tak, że teren jest otwarty, więc droga mogłaby tamtędy pójść. To droga jest zaplanowana, więc terenowi odmówiono funkcji mieszkaniowej i opisano go jako otwarty. Miasto pisze to wprost: istniejącej zabudowy mieszkaniowej nie uwzględniono „w przypadku kolizji z projektowanymi drogami publicznymi". Odmowa nie dotyczy pustej łąki — dotyczy też domów, które tam stoją.

Uczciwie, w obie strony: strefa otwarta wymienia „teren komunikacji" wśród dopuszczonych przeznaczeń, więc Plan Ogólny drogi tu nie zakazuje — ale też nie należy przedstawiać jej braku jako wycofania się miasta z korytarza. Dolina Olechówki byłaby zresztą strefą otwartą również bez żadnej drogi, więc z samego koloru na mapie nie da się odczytać, ile z tego jest doliną, a ile rezerwą pod jezdnię.

Zastrzeżenia

• Granica osiedla użyta do policzenia stref to zgrubna obwiednia analityczna (ok. 4,7 km²). Obejmuje także Kowalszczyznę i skraj Jędrzejowa Przemysłowego, stąd przy krawędziach pojawiają się strefy gospodarcze i komunikacyjne niezwiązane z rdzeniem osiedla.
• Liczby domów w strefie otwartej pochodzą z zestawienia rejestru budynków i prowadzonej przez Stowarzyszenie Mieszkańców Osiedla Młynek ewidencji budów i pozwoleń ze strefami projektu Planu Ogólnego. Rejestr budynków sam bywa opóźniony wobec stanu na gruncie, więc te liczby należy czytać jako rząd wielkości, nie jako spis z natury.
• Kiedy dokładnie mozaika stref zleje się w jeden obszar, zależy od tempa zabudowy i od tego, kiedy miasto przystąpi do kolejnej edycji Planu Ogólnego. Opisujemy kierunek zmiany, nie datę.
• Ślad drogi pochodzi z wektoryzacji rysunku projektu MPZP 365 wyłożonego do konsultacji — jest to odwzorowanie rysunku, a nie dokument źródłowy.

Źródła

• Dane przestrzenne projektu Planu Ogólnego miasta Łodzi (faza uzgodnień, pliki opublikowane 26 czerwca 2026 r.) — Miejska Pracownia Urbanistyczna w Łodzi
• Uzasadnienie Planu Ogólnego miasta Łodzi, rozdz. III pkt 1.1 (zasady wyznaczania stref planistycznych, definicja obszaru z istniejącą zabudową mieszkaniową) i rozdz. IV pkt 2 (wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy Wtyczką APP 2) — stamtąd pochodzą cytowane wielkości 35 m², 1000 m² i 700 m² oraz reguła dotycząca projektowanych korytarzy drogowych.
• Rysunek projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr 365, wersja wyłożona do konsultacji społecznych.

Podkład mapowy: OpenFreeMap na danych OpenStreetMap.